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使命召唤ol目标指示器被什么克制:新房一房難求二手房冷冷清清西安二手房市場為何降溫?

發布日期:2019-05-27 10:38
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西安的“網紅”一方面體現在摔碗酒、大雁塔、兵馬俑等火爆所致,另一方面也與房價連續漲幅居全國第一關系密切。西安樓市走向令人捉摸不透。近期西安一些新樓盤又出現千人登記、千人搖號的場面,與新房市場形成鮮明對比的則是二手房大量滯銷,與去年的價格高位相比,一套100㎡的二手房降價二、三十萬已是常態。

>>數據

二手房價與新房背離

西安4月份掛牌量增加

拿到房門鑰匙的那一刻,西安市民黃博(化名)既欣喜又感慨——喜的是名下無房的日子終于結束了,而每個月6000多元的房貸又讓他感慨壓力不小。

去年西安樓市飆升過程中,黃博很焦慮:與首次置業者不太一樣,他名下原本是有一套房子的。面臨孩子上學,他在2017年底將這套房子置換出去打算再買套學區房,沒想到卻陷入“無房可買”的境地:新樓盤都是期房,二手房又坐地起價,“說好的價,隔兩天就要漲5萬。”

直到二手房交易條件放寬至“滿二滿三”,市面上房源逐漸增多。“有些房子扛不住了,價格開始松動。”黃博表示,但沒買之前一直有所擔心,生怕樓市上漲又推高二手房。

國內大中城市房價正形成一種背離:同一城市,新房價格大幅上漲,二手房漲幅有所不及,甚至出現下跌,兩者價格出現背離。

來自國家統計局公布的4月份房價數據中,有67城新房價格環比上漲;二手房方面,上漲城市為55個,12個城市出現下跌。從漲幅情況來看,70城平均漲幅0.53%,環比漲幅比上月擴大0.07個百分點。當月,西安新房價格環比上漲1.1%,同比上漲23.8%;二手住宅價格上漲0.9%,同比漲13.1%。

房源掛牌情況也反映出市場的微妙變化。據諸葛找房數據中心統計,西安4月二手房掛牌量86695套,環比上漲10.4%;掛牌價為15875元/㎡,環比下跌0.04%。與去年4月份的漲價潮相比,西安二手房市場熱度出現了比較明顯的下降。

>>市場

部分房源用降價攬客

換房業主急售舊房

對房產中介來說,過去一年市場由熱轉冷形成了巨大落差。“最近整體成交一般。”瑪雅房屋西安草場坡店負責人李周生表示,去年這時候很多中介無房可賣,二手房源空前火爆,而現在滯銷房源在增加。從掛牌到最終成交,性價比高或學校周邊的房子相對好賣,但也有房源掛牌幾個月也賣不出去,“個別業主覺得新房火爆,本有漲價打算,但實際了解行情后就打消了這種念頭。”

從西安一些二手房平臺發布的銷售信息看,“業主急售”的房源正在大量出現。為了盡快成交,有部分賣家選擇主動讓價,降價空間在10%以上。業主郝先生稱,“我要買的房子已經定下來了,是曲江一處新樓盤的四居室,這幾天就想趕緊把房子賣掉,騰出購房指標。”

據了解,郝先生在西安市長安區子午大道某小區有一套兩居室,報價100萬元。而此前兩周,該小區一套同戶型房子以105萬元成交,比去年高點時差不多降了20%。郝先生說,因為想盡快賣掉,價格沒往高的報,一方面是為了騰出購房名額,另一方面也為了籌措換房資金。

“置換業主一般是賣舊換新,如果定下要買的房子,手里二手房價格就有下調意愿。”一位房產中介人士表示,當然急售原因比較復雜,也不排除有些是單純跟風吸引注意。

美城機構首席市場分析師沈瑋認為,“業主急售”的房源在浐灞等一些城市新區比較集中。這類房源多購置于四、五年前,當時區域發展很不成熟,業主看中的是低廉的價格和增值空間。而隨著這些區域逐漸轉熱,拋售和變現需求就開始增加了。

>>走訪

買賣雙方心理預期轉變

漲的越高降得越多

成交下滑直接導致二手房價格走低。“相比去年高點時候,很多二手房價格都降了1000-2000元/㎡。”西安東郊某連鎖中介王姓負責人表示,在他負責的片區內,最近一段時間御錦城、東方羅馬花園、華遠海藍城等小區的二手房都降價了。

也有從業者感覺,最近市場成交還比較穩定,只是價格不再像去年瘋狂上漲。瑪雅房屋西安北郊區域負責人李敏介紹,現在降價出售的房子有兩種情況:一是業主急著換房或者把房子變現;二是此前漲幅過大掛牌時間過長,“這種情況不僅存在于高端小區,一些剛需樓盤因為掛牌房源集中,買家議價空間較大,也存在回調需求。”

西安鳳城七路學校比較集中,近幾年置業需求旺盛。在該路段一家中介門店櫥窗內的樓盤信息表上,華商報記者注意到,已有幾處房源被人工涂改降價。天朗御湖一套房子,從160萬降到了150萬元。附近一家中介負責人表示,去年價格高點時,該小區房源成交單價一度達18000元/㎡左右,現在下降了1000-3000元/㎡不等。

曲江二期某中介負責人表示,經歷過房價的大漲過后,房主掛牌價格居高不下,與實際成交價格形成較大價差。這就導致前期漲幅越猛的房主,為了盡快成交,跳水幅度就越大,一套100㎡的普通住房總價降20、30萬已是常態。他表示,近兩月市場其實還不算太差,平均每人月均都有成交,“現在比較擔心的是接下來的7-8月,按往年是到了市場最淡的時候。”

>>發現

價格倒掛現象正迅速消失

有些二手房比新房便宜了

有人認為,相比新房市場,二手房能更準確反映市場預期窗口。這不僅因為二手房覆蓋全市幾乎所有樓盤,而且不受限價、限網簽等調控因素干擾。

“二手房成交量下降,賣家降價出售,這樣的現象確實存在。但若就此推斷市場已經‘涼透了’,或許還有些過于武斷。”西安經紀人協會會長邵濤介紹,二手房價格更加隨行就市,同類房源的相對高位和相對低位受市場需求和預期影響。他認為,過去兩年西安二手房市場被“大漲”沖昏了頭腦,瘋狂過后,現下市場正逐漸回歸理性。

去年這時候,正是二手房價格飛漲之時。在全市不少區域,二手房價格普遍高于新房15%-30%,涉及范圍之廣,價格倒掛的嚴重程度,在過往時段都是非常罕見的。而隨著二手房掛牌價的松動,這種價格倒掛的現象空間明顯松動。在房產中介處,浐灞的恒大御景小區部分房源12000元/㎡左右。距此不遠處的萬科瀾岸最近剛完成意向登記,對外銷售的樓棟均價約14087.44元/㎡。同樣情景也出現在高新和城北等區域。上周末剛結束意向登記的保利天悅3、5、7號樓,均價約17770元/㎡。附近的繽紛南郡、易道郡玫瑰公館和龍城銘園等有二手房掛牌小區,目前有大量報價在15000-17000元/㎡的房源。

房屋裝修和戶型設計都會影響報價,甚至開發品牌也會成為加分項。不過從市場反饋來看,西安市面上二手房與新房的價格倒掛現象正迅速消失。“此前二手房價虛高,市場價格體系的不透明,造成了與新房價格的倒掛錯覺。”獨立地產評論人李連源認為,其實從正常規律來看,除了熱門地段,一手房價格整體高于二手房這才是應有常態。

>>討論

寧搶新房不買二手房

西安市場還需擠水分?

二手房出現滯銷,新房市場在最近卻頻頻傳出千人登記、千人搖號的消息,甚至出現在多個2萬+的高價樓盤集搖號現場。造成新房被爭搶而二手房被拋棄的原因是什么呢?

房產金融觀察人士周文豪認為,不少家庭的新房情結是導致購買力傾向新房的原因之一。西安的商品房供應是從2000年以后逐漸增多的,市面上高品質的二手房相對不足,而一些建于上世紀的舊房設施陳舊、配套不全,就更難吸引置業者關注。

“投資屬性驅動了新房銷售。”沈瑋表示,二手房通常處于配套相對完善的區域,若不是有大的規劃變動,市場漲幅很難超過新區,而對于投資者而言,買入時主要是為了后期出手,同時對賭有潛力的新區,因此二手房很難獲得投資類消費者的青睞。

邵濤表示,與新房受眾涵蓋自住、投資等各類需求不同,二手房的購買者基本以剛需為主,預算相對有限,對房價更加敏感。因此,西安二手房虛高的價格下跌,也正是擠水分的過程。

有業內人士認為,雖然市場熱度超過二手房,但從實際銷售來看,西安新房市場也已出現了明顯分化,與千人搖相對應的是,一些樓盤出現了“購買申請人少于房屋套數的情況,已經不用搖號,可以直接購買”,再加上最新又傳出了小蜜蜂派單、高轉介費等行情低迷時的營銷手段。新房價格背后的推手原比二手房要復雜得多。那么,以剛需購買為主的二手房在逐漸降溫過程中,意味著新房市場也需要繼續擠水分,或預示著新房市場離降溫也不遠了。 記者 李程 李王艷

本文來源:華商報編輯:高麗

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